Wat doet een architect tijdens de bouw eigenlijk nog?

Directievoering, aannemersselectie en toezicht zijn je meest onderschatte diensten. Zo maak je ze zichtbaar voor de opdrachtgever.

Veel opdrachtgevers denken dat jouw werk klaar is zodra de omgevingsvergunning binnen is en de tekeningen zijn goedgekeurd. De aannemer neemt het over, en jij stuurt de eindfactuur. In de praktijk begint dan pas het deel waar je het verschil maakt tussen een gebouw dat klopt met het ontwerp en een gebouw dat langzaam afglijdt naar wat op de bouwplaats toevallig het makkelijkst was.

Dat je die fase minder goed verkocht krijgt, komt vaak doordat de opdrachtgever niet ziet wat je doet. De bouw draait, er komt stucwerk op, en het lijkt vanzelf te gaan. Juist daar zit je kans om directievoering, aannemersselectie en toezicht als volwaardige diensten neer te zetten, in plaats van als iets dat je er gratis bij doet.

Waarom je werk niet stopt bij de vergunning

Een vergunning zegt dat het plan mag. Hij zegt niets over of het straks ook zo gebouwd wordt. Tussen jouw detailtekening van een dakrand en wat de dakdekker er op een regenachtige vrijdag van maakt, zit een wereld van verschil. Koudebruggen die je zorgvuldig hebt weggewerkt, verdwijnen als de isolatie niet doorloopt. Een dampopen folie die verkeerd om ligt, zie je pas terug als er over twee jaar vocht in de constructie zit.

Jouw rol in de uitvoering is die bewaking. Je zorgt dat het gebouw dat op papier staat, ook het gebouw is dat er komt te staan. Dat is geen controle uit wantrouwen, maar een vak apart met eigen documenten, eigen momenten en eigen verantwoordelijkheid.

Aannemersselectie: meer dan de laagste prijs

De opdrachtgever wil vaak drie offertes en dan de goedkoopste. Jouw waarde zit erin dat je de aanbesteding zo inricht dat je appels met appels vergelijkt. Zonder een goed bestek, bijvoorbeeld volgens de STABU-systematiek, offreert de ene aannemer stelposten waar de ander vaste bedragen neerzet, en dan is de laagste prijs een luchtspiegeling.

Bij een onderhandse aanbesteding stuur je een selecte groep aannemers dezelfde stukken en beoordeel je de inschrijvingen op meer dan alleen het totaalbedrag. Let op deze punten:

• Zijn de stelposten realistisch of bewust laag gehouden om binnen te komen?
• Klopt de planning met de werkelijke levertijden van bijvoorbeeld kozijnen en staal?
• Staan de juiste voorwaarden erin, zoals de UAV 2012, of laat de aannemer die er stilletjes uit?
• Heeft dit bedrijf ervaring met jouw type detaillering, of is het een generalist die jouw houtskeletbouw als een uitzondering ziet?

Je adviseert de opdrachtgever bij de gunning en legt uit waarom de nummer twee soms de betere keuze is. Dat gesprek is precies waarvoor ze je inhuren.

Directievoering: wie bewaakt het contract

Als directievoerder ben je tijdens de bouw de ogen van de opdrachtgever en de bewaker van de aannemingsovereenkomst. Je zit de bouwvergaderingen voor, maakt de verslagen en houdt de openstaande punten bij. Je beoordeelt de termijnfacturen van de aannemer: is de gefactureerde vordering gelijk aan wat er werkelijk gebouwd is, of loopt de betaling voor op het werk?

Je bewaakt ook de planning en de opleverdatum, en signaleert vertraging voordat die onomkeerbaar is. Als er discussie ontstaat over de vraag of iets binnen het bestek valt, ben jij degene die terugverwijst naar de contractstukken. Dat voorkomt dat de opdrachtgever aan het einde van de rit voor voldongen feiten en een fors hogere rekening staat.

Toezicht op de uitvoering: wat je op de bouw ziet

Toezicht is fysiek aanwezig zijn op de juiste momenten. Voordat de wapening gestort wordt, kijk je of die ligt zoals de constructeur heeft berekend. Bij de gevelopbouw controleer je de luchtdichtheid en de aansluitingen, want een blowerdoortest achteraf legt fouten pijnlijk bloot als je er niet bij was. Bij installaties let je op de leidingloop en de sparingen, zodat de loodgieter geen dragende balk aftimmert.

Je legt bevindingen vast met foto's en korte notities, en je koppelt keuringen aan vaste momenten in de planning. Belangrijk is je waarschuwingsplicht: zie je dat de aannemer een fout maakt of afwijkt van het bestek, dan meld je dat schriftelijk en tijdig. Doe je dat niet, dan verschuift een deel van de aansprakelijkheid naar de opdrachtgever, en dat wil je koste wat het kost voorkomen.

Meer- en minderwerk in de hand houden

Op vrijwel elke bouw ontstaat meer- en minderwerk. De opdrachtgever wil ineens een extra dakraam, of de grond blijkt anders dan de sondering suggereerde. Jouw taak is dat elke wijziging schriftelijk wordt vastgelegd met een prijs vooraf, niet achteraf. Zo weet de opdrachtgever precies waar het extra geld heen gaat en blijft de eindafrekening voorspelbaar.

Een lijst met openstaande meerwerkposten die je bij elke bouwvergadering bijwerkt, is goud waard. Het voorkomt de klassieke situatie waarin de aannemer bij de oplevering een stapel losse bonnetjes tevoorschijn haalt die niemand meer kan controleren.

De oplevering en het opnamerapport

Bij de oplevering loop je het hele werk na en stel je een opnamerapport op met alle gebreken en opleverpunten. Denk aan een deur die klemt, kitwerk dat niet vlak is, of een radiator die scheef hangt. Die punten krijgen een hersteltermijn, en je houdt een deel van de aanneemsom in depot tot alles is opgelost. Vaak is dat vijf procent, vastgelegd in de UAV.

Pas als de laatste punten zijn afgevinkt, geef je het depot vrij. Dit is het moment waarop de opdrachtgever echt merkt waarom hij je heeft ingehuurd: jij onderhandelt over dat scheve kozijn en houdt de betaling als drukmiddel achter de hand.

Hoe de opdrachtgever meekijkt via het klantenportaal

Het probleem blijft dat veel van dit werk onzichtbaar is. Daarom helpt het als de opdrachtgever de voortgang zelf kan volgen. In een klantenportaal op je website zet je de bouwverslagen, de foto's van de keuringsmomenten, de bijgewerkte meerwerklijst en de planning op een plek waar de opdrachtgever altijd bij kan.

Zo ziet hij per week wat er gebeurd is, welke beslissing er van hem gevraagd wordt en waarom je de wapening hebt laten aanpassen. Dat maakt je toezicht tastbaar en voorkomt telefoontjes op zaterdagochtend. Betergeregeld richt zo'n portaal voor je in, gekoppeld aan je website, zodat elke lopende bouw een eigen dossier heeft waar de opdrachtgever, jij en eventueel de constructeur in meekijken. Je offertes en facturen voor het meerwerk kun je er via dezelfde omgeving uit laten rollen, zodat de administratie bijblijft terwijl jij op de bouw staat.

Maak je uitvoeringsbegeleiding zichtbaar

Als opdrachtgevers zien wat directievoering en toezicht opleveren, hoef je die diensten niet meer te verdedigen. Ze worden het vanzelfsprekende verlengstuk van je ontwerp. Wil je zien hoe zo'n site en klantenportaal er voor jouw bureau uitzien? Vraag vrijblijvend een gratis voorbeeld aan, vul je bedrijfsnaam in en bekijk meteen een voorbeeld van je eigen website.